6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15

^ 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ Цены ОБЪЕКТА
Определение цены осуществляется с учетом всех причин, значительно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и конкретно на ценность рассматриваемой принадлежности. При определении цены недвижимости обычно употребляют три главных подхода:

* накладный 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15 подход;

* сравнительный подход;

* доходный подход.

Внедрение 3-х подходов приводит к получению 3-х разных величин цены 1-го и такого же объекта. После анализа результатов, приобретенных различными способами, окончательная оценка цены недвижимости 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15 устанавливается, исходя из того, какой способ(ы) оценки более соответствует оцениваемому объекту.

^ 6.1Накладный ПОДХОД
В базе накладного подхода лежит принцип замещения, согласно которому клиент не заплатит за объект недвижимости сумму огромную 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15, чем сумма на строительство аналогичного по предназначению и качеству объекта без лишней задержки. В накладном подходе цена недвижимости равна цены объекта таковой же площади плюс дополнительные издержки и за вычетом скопленного износа.

Процедура оценки включает 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15 последующие шаги:

  1. Расчет издержек на строительство новых подобных объектов, получение восстановительной цены объекта.

  2. Определение величины скопленного износа строения.

  3. Уменьшение восстановительной цены строения на величину скопленного износа, получение остаточной цены строения.



^ 6.1.1 Оценка 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15 цены восстановления (замещения) объекта
Цена строительства можно оценить 2-мя методами: по цены восстановления либо по цены замещения.

^ Цена восстановления определяется как цена сотворения четкой копии оцениваемого сооружения с внедрением тех же 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15 материалов и спецификации, но по текущим ценам.

^ Цена замещения определяется как цена строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с внедрением текущих эталонов, материалов, дизайна и текущих цен.

В 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15 данном отчете цена строительства оценивается по полной цены замещения.

Для оценки цены строительства употреблялся способ сравнительной единицы.

Способ сравнительной единицы.

Способ сравнительной единицы основан на сопоставлении цены единицы площади либо единицы объема со 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15 ценой единицы площади либо единицы объема подобного типового сооружения. В итоге корректировки цены типового объекта на условия рынка и физические различия определяется разыскиваемая величина рыночной цены.

В качестве аналогов применены объекты в строящихся 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15 домах и новостройках Кировского района (употребляются данные на 08.12.2002 из газеты «Рынок недвижимости» от 02.12.2002).

Результаты расчета представлены в таблице:


Объекты сопоставления

C, цена квартиры, тыс. руб.

Sобщая, м2

I, цена 1 м2, тыс 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15. руб.

Ул. Красноармейская 116\1

945

83,8

11,3

Ул. Дзержинского 29

1250

106

11,8

Ул. 19 Гв. Див. 3

900

84,3

10,7

Определим среднюю цена 1 м2:

(11,3 + 11,8 + 10,7)/3=11,3;

т.е.11,3 тыс. руб. – цена 1 м2 жилища в кирпичном доме Кировского района. Новый объект, аналогичный оцениваемому, будет стоить:

С=11,3*62=700 600 рублей 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15.
^ 6.1.2Оценка скопленного износа
Износ – утрата цены из-за ухудшения физического состояния объекта и/либо его морального устаревания.

Зависимо от обстоятельств, вызывающих утрату цены, износ разделяется на три типа: физический износ, многофункциональный износ и наружный износ 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15.

Потому что оцениваемый объект находится в престижном районе городка, имеет неплохую планировку и все аналоги, избранные для оценки цены, находятся в том же районе, многофункциональный и наружный износ можно не учесть при 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15 оценке износа.

Для расчета физического износа воспользуемся способом срока жизни.

Оцениваемому объекту 16 лет. Беря во внимание, что нормативный срок службы кирпичного дома 100 лет, определим износ

И=16*100/100=16% либо И=0,16*700 600=112 096 рублей.

Итак, цена замещения 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15 оцениваемого объекта за вычетом износа:

Сз=700 600-112 096=588 504 руб.

^ 6.2Способ ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ.
Подход к оценке исходя из убеждений сопоставления продаж основывается на прямом сопоставлении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15 проданы либо включены в реестр на продажу. Рыночная цена недвижимости определяется ценой, которую заплатит обычный клиент за аналогичный по качеству и полезности объект.

Способ сопоставления продаж более результативен для объектов 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15 недвижимости, по которым имеется достаточное количество инфы о недавнешних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, способ сопоставления продаж не применим. Хоть какое отличие критерий реализации сравниваемого объекта от 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15 обычных рыночных критерий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Потому при применении способа сопоставления продаж нужны достоверность и полнота инфы.

Применение способа сопоставления продаж заключается в поочередном выполнении последующих действий:

1. Подробное исследование 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15 рынка с целью получения достоверной инфы обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сопоставимой полезности.

2. Определение подходящих единиц сопоставления и проведение сравнительного анализа по каждой единице:

3. Сравнение исследуемого объекта с избранными объектами 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15 сопоставления с целью корректировки их продажных цен либо исключения из перечня сравнимых;

4. Приведение ряда характеристик цены сравнимых объектов к одному либо к спектру рыночной цены исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15 сопоставления все поправки делаются от объекта сопоставления к объекту оценки.

В оценочной практике принято выделять девять главных частей сопоставления, которые должны анализироваться в неотклонимом порядке: права принадлежности на недвижимость, условия финансирования, условия 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15 реализации, состояние рынка, положение, физические свойства, экономические свойства, нрав использования, составляющие, не связанные с недвижимостью.

1-ые четыре корректировки определяют стоимость реализации объекта сопоставления при обычных рыночных критериях на дату оценки 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15 и являются базой для других корректировок.

Все объекты, отобранные для сопоставления, имеют схожие права принадлежности на недвижимость, условия финансирования, условия реализации и проданы при обычных рыночных критериях.

Данные об отобранных для сопоставления объектах 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15 приведены в приложении №1. Так как все объекты сопоставления близки по площади к оцениваемому, находятся в одном с ним районе, на нижнем этаже и имеют идентичные строй свойства, корректировки по сопоставимым продажам не 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15 требуются. Весовые коэффициенты выставлены зависимо от близости объектов сопоставления по своим чертам к оцениваемому.

Объекты сопоставления

Рыночная стоимость, С, тыс. руб.

Весовой
коэффициент, К

Расчетная
величина, C*К

Ул. Дзержинского

620

0,45

279

Пр. Ленина

700

0,2

140

Ул. Русская

850

0,35

297,5

Цена оцениваемого объекта обусловится 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15 как сумма расчетных величин, т.е.:

Срж=716 500 рублей.

Источник инфы – газета «Рынок недвижимости» за 02.12.2002.

В связи с тем, что оцениваемый объект находится на нижнем этаже центральной улицы городка, то его цена возрастет 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15 в случае перевода объекта в нежилой фонд (под офисные, торговые и другие нежилые площади). Определим рыночную цена объекта, как жилого и нежилого помещения.

Стоимость 1-го квадратного метра нежилого помещения в Кировском 6ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА - Рекомендации по курсовому проектированию 8 приложение 1 15 районе в среднем составляет 15 тыс. руб. (расчет проведен по данным газеты «Рынок недвижимости»). Цена оцениваемого объекта в случае перевода помещения в нежилое будет равна:

Срн=15000*62 = 930 000 рублей.



68-postroenie-oblaka-tegov-otchet-o-nauchno-issledovatelskoj-rabote-po-teme-koncepciya-dolgosrochnoj-celevoj.html
68-rassmotrenie-ocenka-i-sopostavlenie-konkursnih-zayavok-otkritij-odnoetapnij-konkurs-na-pravo-zaklyucheniya-dogovora.html
68-sposobi-upravleniya-strukturnij-v-supersistemah-besstrukturnij-i-na-osnove-virtualnih-struktur.html